Las socimis realizan el 30% de las compras inmobiliarias

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Hace cinco años, los responsables de Lar España tocaban la campana en su debut en la Bolsa de Madrid. Era la primera de las grandes socimis que comenzaron a cotizar en el mercado continuo y que supuso una punta de lanza de un fenómeno de éxito inesperado en unos días en los que todavía España sufría la crisis del sector inmobiliario. En solo un lustro, estas sociedades han invertido en adquisiciones de propiedades 21.163 millones de euros, lo que signiica casi el 30% del total de 71.657 millones de capital destinado a la compra de inmuebles durante los años récord de esta década, según datos facilitados por la consultora CBRE.

“Las socimis han tenido un rol muy importante en la dinamización del sector inmobiliario, sobre todo en su comienzo, en unos años en que habían llegado solo los fondos internacionales con periles oportunistas. Las socimis llegan con vocación a largo plazo y son fácilmente entendibles por los inversores extranjeros”, explica Rafael Bou, socio del sector inmobiliario en PwC.

Estas sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario nacieron en 2009 bajo el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero (PSOE), pero no llegaron a atraer interés de los inversores hasta 2013, tras la modiicación del Gobierno del PP que les otorgó la ventaja iscal de no tributar por sociedades, a semejanza de la igura internacional en la que se inspiran, los REIT. A cambio, deben repartir al menos el 80% de su beneicio en dividendos, que en este caso sí que tributan entre un 19% y un 23%.

Tras el debut bursátil de Lar España llegaron al mercado continuo Merlin, Hispania (que abandona este régimen y dejará de cotizar mañana tras ser adquirida por Blackstone) y Axiare, en este caso opada por la histórica Colonial, que a su vez se reconvirtió en socimi en 2017. Unos meses antes,

Entrecampos debutó como primera socimi en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), donde cotizan ya 67 de estas sociedades, que en gran parte son simplemente vehículos con iscalidad ventajosa, que no cuentan con liquidez en la acción ni realizan operaciones de inversión.

En los ejercicios 2015, 2016 y 2018, estas compañías superaron los 5.000 millones de euros en adquisiciones, según las cifras de CBRE, que recoge tanto la actividad de las socimis del MAB como las del continuo y también las operaciones corporativas. Todas esas compras son de inmuebles destinados al alquiler (oficinas, centros comerciales, locales, naves logísticas, hoteles o viviendas, en este último caso sobre todo en el MAB con un operador principal, Testa, adquirido por Blackstone el pasado año).

Gran parte del capital obtenido por las grandes socimis ha sido internacional y casi del 50% en el caso de las del MAB, como destaca un informe de Armabex al cierre de 2018. Solo en el caso de Merlin destaca la presencia de dos inversores nacionales: Santander y BBVA, que entraron en la compañía tras integrar los activos terciarios de Metrovacesa.

Heriberto Teruel, director de corporate finance de CBRE, prevé que el ritmo de inversiones en adquisiciones de activos presumiblemente se frene por la falta de inmuebles en el mercado y porque las grandes socimis ya se encuentran en un proceso de gestión de carteras, pero opina que sí habrá movimientos corporativos. “Estamos en el momento de la consolidación. Los mercados quieren compañías con volumen”, asevera. “Veremos fusiones y posiblemente cambios de accionistas en las grandes socimis”, añade.

El socio de PwC, por su parte, señala que el dinamismo de estas inmobiliarias girará hacia otro tipo de activos, ante la falta de oficinas en el mercado o la pérdida de interés en el retail. Pueden ser ahora más atractivas las naves logísticas, el residencial en alquiler o los hoteles. “Nuestra sensación sobre el mercado para 2019 es que todavía hay mucha liquidez en Estados Unidos y Europa y no hay alternativas de inversión que den una rentabilidad similar”, vaticina.

“El carácter incipiente del sector hace que, todavía, la sociedad y los inversores particulares e institucionales no inviertan de forma masiva y que, por ello, quede mucho recorrido de mejora a futuro”, afirma Javier Basagoiti, presidente de Asocimi, la asociación que agrupa casi a una treintena de estas sociedades. “Los grandes REIT europeos y americanos cuentan con una base sólida de inversores institucionales como compañías de seguros, fondos de pensiones, fondos de inversión especializados en el inmobiliario, y estable de particulares, hay más de 80 millones de americanos que canalizan su inversión en inmuebles a través de estos vehículos, a la que aspiramos llegar las socimis españolas”, añade.

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