Socimi no es lo mismo que sashimi, por Yawar Nazir Alonso

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Con la reciente aprobación de una serie de modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos, Podemos se ha quejado al Gobierno por no respetar los pactos para controlar los precios en los alquileres de vivienda. Además exige endurecer el régimen fiscal de las Socimi a quienes considera culpables de “la burbuja del alquiler en las grandes ciudades”, debiendo “desincentivar la promoción de este tipo de empresas”. Recomiendo leer su página web donde además de proponer una serie de cosas que harían las delicias de Marine Le Pen (prueba de que los extremos se tocan), da la sensación de que confunden las Socimi con el sashimi, versión moderna de la velocidad y el tocino.

La titular de Economía, Nadia Calviño, es bien consciente de la masiva fuga de fondos internacionales que podrían acarrear las anteriores propuestas. Como dato, Blackstone ha invertido 25 mil millones de Euros en momentos en los que nadie quería hacerlo en España, cuando las entidades financieras y administraciones públicas tenían que desprenderse de activos inmobiliarios. Pedro Saura, Secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda afirma que no hay planteado ningún cambio al respecto. Otra cosa es lo que piense su jefe, con tal de sentarse una hora más en el sillón. El del Falcon.

La normativa franquista de control de alquileres y la expropiación “de facto” de los derechos de los propietarios ha limitado, entre otros factores, el mercado del alquiler en España. Por ello nos encontramos con un país de propietarios, porcentualmente el tercero mayor de Europa después de Grecia e Italia, si exceptuamos a los países ligados antiguamente a la órbita soviética. En los países más ricos, el porcentaje es sustancialmente menor, destacando Suiza y Holanda.

La profesionalización de la oferta de alquiler ha sido perseguida en España desde hace tiempo. Así, después del escaso éxito de los 6 Fondos de Inversión Inmobiliaria que se crearon a raíz de la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva de 2003, fué en tiempos del gobierno Zapatero cuando se aprobó la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). No encuentro mejor definición para estas entidades que la contenida en la Exposición de Motivos de la citada norma, “Sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros”. Uno de sus objetivos es el “impulso del mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización” y facilitando “el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria” pudiendo invertir en una cartera diversificada.

Se define, por tanto, como una figura a imagen y semejanza de los Reit (Real Estate Investment Trust) creados en Estados Unidos en 1960, modelo que se ha extendido por la mayoría de países de nuestro entorno e incluso países emergentes.

Faltaba sólo un pequeño detalle, que provocó que no se crease ninguna sociedad. La fiscalidad. Por ello, el gobierno de Rajoy, antes de entrar en un prolongado letargo, promovió a través de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre la equiparación fiscal a los mencionados Reit. Las Socimi tributan en el Impuesto sobre Sociedades al 0% y la carga impositiva efectiva se produce en sede del socio.

Para acceder a este régimen fiscal se deben cumplir una serie de requisitos:

Las Sociedades deben estar admitidas a cotización en un mercado regulado o sistema multilateral de negociación con el objeto de ofrecer transparencia y liquidez al inversor. Hoy existen 69 entidades, de las cuales 20 se crearon en 2018. 65 cotizan en el MAB y 4 en el Mercado Contínuo Dos de ellas, Inmobiliaria Colonial y Merlin Properties, forman parte del Ibex 35.

El objeto de inversión se centra en activos que directa o indirectamente produzcan rentas derivadas del alquiler. Se exige un mínimo de años de permanencia a los activos en cartera, evitando con ello comportamientos especulativos más propios de otros “fondos buitre”. Estos últimos también tienen su razón de ser, como Lone Start, quien recientemente ha comprado una cartera valorada en 3 mil millones de Euros en activos tóxicos y créditos hipotecarios de dudoso cobro a Bankia, que como todo el mundo sabe, está participada en un 60,63% por el Estado.

Deben distribuir como dividendos una parte muy significativa de sus beneficios (80%) por lo que se produce la efectiva tributación de las rentas. Entre el 19% y el 23% en el IRPF y el 25% en el Impuesto sobre Sociedades. Cabe recordar que las múltiples deducciones aplicables a la percepción de rentas inmobiliarias por particulares pueden hacer, en algunos casos, que se tribute menos con la propiedad directa que a través de Socimi.

Actualmente en España, sólo el 3% del parque de viviendas en alquiler está gestionado por operadores profesionales, versus el 30% en Europa. El 97% está en manos de propietarios particulares, dando lugar a una oferta muy atomizada, en muchos casos obsoleta y mal conservada.

Por tanto, es clara la necesidad de contar en una economía moderna con entidades como las Socimi, que ayudan a la profesionalización y el impulso del sector del alquiler, sirviendo como medio de inversión a ahorradores que no tendrían la posibilidad de hacerlo de forma directa en carteras diversificadas. Sin embargo, como ha podido comprobarse, la fiscalidad es crucial y la equiparación que se realizó a otras entidades similares en los países de nuestro entorno es lo que ha permitido su existencia. Incluso el Estado, indirectamente a través de la participación del 45,9% que el FROB tiene en el “banco malo” Sareb, ha creado una Socimi, Témpore, que cuenta con más de 3000 viviendas.

Finalmente, siendo cierto que en determinadas ciudades, los precios de los alquileres se están tensionando por la mayor demanda, fruto de la mejora de la economía después de una larga crisis y del aumento de población en detrimento de territorios como el nuestro, no debe olvidarse la posibilidad que tienen los gobiernos municipales de facilitar la oferta y lograr con ello una relativa contención de los precios.

En ciudades como Madrid, la alcaldía comunista ha puesto innumerables trabas a las licencias de construcción en Valdebebas o las cocheras de la EMT, a modo de ejemplo. También dificulta la capacidad de producir unidades de vivienda con la creación de la materia prima básica, el suelo, como Madrid Nuevo Norte (Operación Chamartín), entre otras. En cuanto a Barcelona, el caos de Colau es manifiesto, el último exponente en relación a Distrito 22@ en la Diagonal/Poble Nou. Lo lamentable es que ambos gobiernos municipales están apoyados por el PSOE, empeñado en llegar cuanto antes a la irrelevancia de sus hermanos franceses del PSF o alemanes de la SPD.

 

* Columna de opinión de  Yawar Nazir Alonso,  Doctor en Derecho Financiero y tributario, para El Diario de León

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