Las sociedades inmobiliarias recuperan el apetito inversor

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Las operaciones inmobiliarias a cargo de socimis (sociedades de inversión inmobiliaria) alcanzaron en 2018 un valor superior a los 5.000 millones de euros, una cifra inaudita desde 2013, cuando este tipo de figura jurídica comenzó a proliferar en España. La cifra supone multiplicar las inversiones por 2,5 respecto a 2017, cuando apenas alcanzaron los 2.000 millones, aunque se trató de un año inusualmente bajo. Pese a ello, según un informe de resumen anual de la consultora inmobiliaria CBRE, las operaciones protagonizadas por socimis representaron solo el 27% del total de la inversión inmobiliaria en España, que se elevó a 18.748 millones. Gran parte del logro de ese dato récord se debió a operaciones corporativas, que también alcanzaron a las grandes socimis españolas.

Las cuatro socimis que cotizan en el mercado continuo —Merlin, Colonial, Hispania y Lar— controlan ya activos por valor de más de 27.000 millones de euros (por los más de 24.000 que declaraban a finales de 2017). Todas tendieron a aumentar su especialización en el mercado salvo Merlin, que diversificó más su cartera.

Variedad de cartera

De hecho, Merlin, la primera socimi española en capitalización bursátil (alrededor de 5.000 millones de euros), es la que presenta mayor variedad de activos de las cuatro cotizadas. Su cartera, con un valor bruto de 11.700 millones, se compone en un 49% de oficinas, un 38% de superficies comerciales (con prácticamente una mitad de centros comerciales y la otra de tiendas a pie de calle) y un 8% de logística.

La mayor compra de esta sociedad en 2018 no correspondió a la que es su actividad principal sino a la segunda. Fue la adquisición del centro comercial Almada en Lisboa por 406,7 millones. Su otra mayor operación fue en el sector logístico, con la incorporación de cuatro naves industriales en Madrid y Vitoria, por las que pagó 59,1 millones. La tercera sí fue la compra de un edificio de oficinas, que siguen siendo el grueso de su cartera, al hacerse con la Torre Zen por 33,2 millones. Este inmueble también está situado en la capital portuguesa, la gran apuesta de Merlin fuera de España.

Si Merlin es la más grande, Colonial, otra cotizada en el Ibex 35, es la que más creció. Controla activos por 11.190 millones en una cartera dominada por las oficinas (91%) en París, Madrid y Barcelona. Su gran salto en 2018 no ha pillado por sorpresa a nadie ya que es el resultado de una opa sobre Axiare que anunció a finales de 2017.

En febrero, Colonial comunicaba el éxito de esa operación, que se consolidó en los meses posteriores hasta la integración total de Axiare en la histórica inmobiliaria barcelonesa. Eso ha reforzado su posición en el mercado de oficinas de Madrid, aunque París sigue siendo su principal mercado. En la segunda parte del año se produjo un cambio en la estructura de su accionariado, donde el fondo soberano de Qatar pasó a ocupar la primera posición. El movimiento se hizo, entre otros medios, con un canje de acciones que permitió a Colonial aumentar su participación hasta el 81% en la compañía francesa SFL. También como parte de la operación conocida como Alpha IV, la segunda socimi española en capitalización bursátil (unos 4.200 millones) vendió algunos activos “maduros” de oficinas y se hizo a cambio con el edificio Diagonal 525 en Barcelona.

El año arrancó en Hispania con la adquisición de nuevos hoteles, que suponen dos tercios de una cartera valorada en casi 2.800 millones. Por un lado, y todavía en los últimos días de 2017, se hizo con la totalidad de Bay Hotels & Leisure (19 hoteles y dos centros comerciales) al pagar 172 millones a Barceló por hacerse con su 24% en la compañía. Al acuerdo con la cadena hotelera española se sumó la compra de un hotel en el área de Marbella (Málaga) por 19 millones. A esto se sumaría, en febrero, la compra de Alua Hoteles (cinco establecimientos en Baleares y dos en Canarias) por 165 millones.

Pero a partir de abril las cosas cambiaron. El día 16 de ese mes el fondo Blackstone anunció que compraba a George Soros su 16,56% en Hispania y lanzaba una oferta pública de adquisición por el resto de la socimi, valorada en su conjunto en 1.992 millones. En junio culminó ese movimiento y desde entonces el fondo ha reorganizado la gestión de los activos, que ha recaído sobre firmas de su propiedad (Fidere para los activos residenciales, Rivoli para las oficinas y HI Partners para los hoteles). Mientras, la compañía ha seguido cotizando en el mercado continuo, aunque Blackstone anunció desde el principio su intención de retirarla de capitalización bursátil, lo que previsiblemente se cumplirá en 2019.

Las dos mayores operaciones de compra del año en Lar España se han dedicado al sector comercial, que ocupa el 87% de una cartera con activos valorados en 1.526 millones de euros. Se trata de una cifra muy similar a las finales de 2017 porque la socimi también ha llevado a cabo importantes desinversiones en oficinas (con la venta a Colonial del edificio Egeo por 79 millones) y logística (vendió todos sus activos en bloque a Blackstone por 119,7 millones). En el capítulo de adquisiciones suma el parque comercial Rivas Futura, en Madrid, por el que pagó 61,6 millones. Y la galería comercial del Parque Comercial Abadía, en Toledo, por 14 millones.

Las cotizadas más pequeñas apuestan por la vivienda

A las cuatro socimis españolas cotizadas en el mercado continuo se suman otras 63 que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Tres de ellas han llegado a este parqué en 2018.

Según un informe presentado recientemente por la firma Armabex (uno de los asesores registrados de este mercado, que tiene exigencias de información menores que las del mercado continuo) esas socimis, junto con otras dos españolas que cotizan en el índice Euronext (con sede en París), controlan activos por valor de 17.013 millones de euros.

Se trata de compañías más pequeñas que las cuatro grandes y con carteras en general menos diversificadas. El segmento del mercado en el que más concentran sus inversiones son las viviendas. Un 26,6% de los activos que controlan (4.533 millones) se corresponde a esta parte del mercado.

A no mucha distancia, le siguen las oficinas (3.598 millones, un 21,1%). Los centros comerciales (2.454 millones, un 14,4%) y locales comerciales (1.953 millones, 11,5%) como los siguientes segmentos. Todas las demás categorías de activos en manos de estas socimis, desde hoteles hasta gasolineras, quedan por debajo del 10%.

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